お金と働き方 ／ 2026年11月7日
利回りが高い物件は本当に得か？維持費と空室を加えた見方
物件広告の高い利回りは、手元に残るお金の保証ではありません。満室時の家賃を価格で割った数字に、空室、管理、修繕、税、借入返済がどこまで入っているかを確かめる必要があります。まず同じ条件で試算を並べましょう。
利回りの分子と分母を確かめる
表面利回りは一般に年間家賃収入を物件価格で割った指標です。「実質」の計算範囲は資料によって違うため、名称だけで比較しません。取得諸費用を分母に含めるか、管理や修繕のどこまでを引くかを書き出します。
空室と修繕を独立に動かす
空室が増える年と大きな修繕が重なる年もあります。平均的な年だけでなく、収入が落ちる場合と支出が増える場合を分けて試します。売却時の価格や費用も別の問題で、保有中の利回りが高くても最終的な損益は変わります。
借入返済後の現金を別に計算する
元金の返済は現金支出ですが、利益計算の費用と同じ扱いではありません。逆に減価償却は、その期の現金支払いを伴わない費用です。税引前の収支、税務上の所得、返済後の現金を混同しないことが購入検討の出発点です。
家賃収入と返済後の余裕を同じ表にしない
表の差引き収支が130万円でも、年間の借入返済が100万円なら、返済後に残る現金の単純概算は30万円です。さらに税や取得時の支出を考える必要があります。一方、元金返済をすべて税務上の費用へ入れることはできません。投資額に対する収益、会計・税務の所得、手元資金という三つの表を分けると、よく見える数字だけで判断することを避けられます。
| 仮の条件 | 満室に近い年 | 空室が増えた年 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 年間収入 | 180万円 | 144万円 |
| 運営費用 | 50万円 | 60万円 |
| 差引き収支 | 130万円 | 84万円 |
| 価格に対する比率 | 6.5％ | 4.2％ |
具体例・確かめ方
表の満室想定収入なら表面利回りは9％です。一方、費用を引いた比率は変わります。取得費、借入返済、所得への課税、大規模修繕は省略した説明用の試算です。実際の判断には見積書と賃貸状況を使い、追加費用を埋めてください。
参考資料
資料・リンク確認日：2026年11月7日。制度、展示、製品の条件は利用時の公式案内で確認してください。